工作后，我們正式考慮買房。澳洲買房，一般銀行能貸到90%,一些能貸到95%,正常貸款80%,貸款高于80%的，要付5000左右的房貸保險。如果要貸到95%,四大銀行是要求首付在銀行至少有三個月的證明。一些貸款機構(gòu)不用這個證明，但是退出費用很高，或者是利率高，所以算下來不合算。去銀行貸款他們會要你的工資收入等證明，會看看一個月你除了買菜支付其它貸款如車子電腦等，還能不能支付貸款。怎么算呢?這個比較復(fù)雜，推薦找BROKER,他們是免費服務(wù)，成功幫你申請到貸款銀行會付酬金給他們。
我們一開始咨詢了幾個BROKERS,包括很大的公司像MORTGAGE CHOICE,后來鎖定在一位30多年經(jīng)驗的澳洲人和一位幾年經(jīng)驗的中國代理人。打過幾次交道后決定選擇中國人代理人DAVID.原因是：1.中國人比較會變通。根據(jù)我們的情況，澳洲代理人在那個階段讓我們等，一板一眼;DAVID則能申請到PRE-APPROVAL給我們。一直都很熱心，專業(yè)，當然也不會觸犯法律。2.DAVID很有錢的樣子。這個很搞笑，但是很真實。一個代理人做得越好，酬金越高，老公的哥哥請的一個代理人，工作幾年了還是在家工作，我們咨詢的那個澳洲人也是，在家工作。但是DAVID在靠近TOORAK(墨爾本很貴的地帶)有辦工樓，開名貴的車。我們覺得這是業(yè)績的證明。
BROKER的工作就是比較不同的貸款，然后根據(jù)你的情況選擇最好的給你，選定后再跟銀行打交道。最新的消息也會及時告訴你。一般他們還有合作的律師。我們請的律師就是DAVID推薦的，收費500.在請這個律師前老公咨詢他們公司一直在打交道的律師，要價是1200.律師分為兩種，一種是只能做房貸服務(wù)的，一種是除了房貸，還能打官司。因為不覺得我們買這個房子需要打什么官司，所以請了第一種，是在DONCASTER的一個律師機構(gòu)，除了打過一次電話，基本都是DAVID在聯(lián)系他們，包括中間延期幾次延期交銀行APPROVAL的時間，都是律師之間在做。我們基本不用做什么事情。打個電話給DAVID就行了。
看了幾個月后，終于準備好了首付，也確定好了BROKER,DAVID給我們做了評估后，我們知道了自己的購買實力，就開始選時間看房子。我一向?qū)蕚涔ぷ鞑缓?，研究了各個區(qū)，和有經(jīng)驗的人們交談，比較了房價十年，五年的升值空間(以前學(xué)會計學(xué)市場分析是有用的啊)，做了一張時間表，確定看房子路線時間，我們就準備看房子了。
先插播一段小總結(jié)，是我對各個區(qū)研究的心得，跟住在那里的人交談，到政府網(wǎng)站看犯罪數(shù)據(jù)，瀏覽澳洲論壇看人們的評論，咨詢REAL ESTATE的幾位朋友，實地觀察后，得出的結(jié)論。當然沒一一住過，會有偏見，望諒解。
東邊的區(qū)：
doncaster是富人區(qū)，周邊購物什么都很方便，doncaster east中學(xué)我輔導(dǎo)過那邊的小孩子，是個口碑非常不錯的學(xué)校。房價比較貴，但是有小道消息(聽說報紙也報道了)在westfield那邊的公寓有一棟政府已經(jīng)準備給難民住了。治安應(yīng)該會受到影響。
templestow的房子很是令人嘆為觀止，適合大家庭居住，也是很貴。華人不太知道這個區(qū)的價格，外國人一致用驚嘆語氣說合格區(qū)。我去過的家庭很有教養(yǎng)，街道上停的車是撞了陪不起那種，那種歐洲進口的跑車類。連綿起伏的地勢也很有景色。但是中學(xué)不好templestow中學(xué)聽說出勤率非常低，住那邊的孩子一般選擇去doncaster east seconday college.
bawlyn high school很有名就不說啦，房子當然貴(澳洲這邊上中學(xué)是看看在不在zone里，如果居住在學(xué)校劃定的zone里，就可以基本免費地上頂級中學(xué));mont albert在bawlyn下邊一點，房子都是一億以上，跟box hill隔了一條elgar road,房價是幾十萬的差別;同樣高級區(qū)的還有surrey hills,房子很多帶游泳池的。
box hill是華人區(qū)，相當方便，北方南方食物餐館，你想得到的，想不到的都有賣，房價也是很貴，十年前的box hill跟現(xiàn)在的springvale沒什么區(qū)別，犯罪什么都有，現(xiàn)在的發(fā)展無可比量。春節(jié)還有游園會和舞龍舞獅。但也就是中國人的天堂，外國人對這個區(qū)還是抱有偏見。box hill south顧名思義在bh南邊一點，高級不少，north同樣的道理。box hill secondary college,恩，怎么說呢，實習的時候沒人想去，沒有校服，比較亂，但可以考慮去koonung,老公的母校，據(jù)說不錯。再下去就是forest hill,退休老人比較多，地勢不錯。mitcham, donvale,vermont都是很綠色的區(qū)，房價比之前說過的都便宜一些。mitcham火車修通后增值很多，澳洲國慶日也是在這里放焰火。nurawading(是這樣拼嗎)比較工業(yè)區(qū)。
burwood是我們現(xiàn)在住的區(qū)，deakin大學(xué)就在這邊，房價自然高，旁邊私立中學(xué)林立，有錢人很多，有個wattle park是墨爾本有名的景點，散布溜狗是很不錯?，F(xiàn)在住的地方地勢高，窗外都是百年老樹，整個東區(qū)景色盡收眼底。有一個不太好的點，貓多!簡直是結(jié)伴成群。burwood east, vermont south, 都是悠閑的區(qū)，非常喜歡起伏的地勢，房價可以接受，70萬左右可以買到家庭房子，還有blackburn一帶房子價格也不錯。
mount waverley是我在工作的地方，景色很不錯，信號不是很好。房子沒有50萬是拿不下來。mount waverley secondary college是眾所周知的強大。旁邊的ashwood也很多老人的樣子，但那里的中學(xué)聽說種族偏見比較嚴重。老公一開始在那邊讀，目睹很多東西后接受不了轉(zhuǎn)學(xué)(老公是白人都接受不了那些白人小孩子對待其它種族的偏見，可見……)。glen waverley也是華人區(qū)，中學(xué)應(yīng)該是數(shù)一數(shù)二的，房價也高得不行。個人覺得在那邊投資apartment很不錯。就是買下后租給別人。mulgrave比較工業(yè)區(qū)，最近也貴了。wheelers hill景色不錯。oakleigh非常平坦，價格一般，無感。
ringwood, croydon,bayswater一帶還行，口碑以前不好，現(xiàn)在漸漸好起來，中國人也多了。boronia是唯一不推薦的區(qū)，毒品交易比較多。ferntree gully房子很老，有的就在山里面，山林火還是比較恐怖的。更不用說再往東去的了。lilydale也有犯罪區(qū)的口碑。wartina這幾年也貴了。knox city是我們常去的娛樂場所，電影院什么都很不錯，但總的來說是個白人區(qū)，knox周圍的區(qū)有點工業(yè)區(qū)的感覺。
說說東南和南邊
brington富人區(qū)，海邊房子非常高檔，去過一家住房里面不只有游泳池，還有網(wǎng)球場。海邊的區(qū)以前比較貴，現(xiàn)在因為海岸線內(nèi)推一些些，所以也有人不愿意買那一帶的房子。springvale買菜什么很方便，越南人多;學(xué)生多住在clayton因為在monash讀，南邊的房子地勢平坦，非我所好。很有爭議的dandenong和noble park,noble park中東人多，房子比起東邊的區(qū)是比較破一些，住的人說治安還行，但大眾口碑非常不好;noble park north聽說還行，所以房價也比noble park貴。dandenong的市長跟老公的公司打過交道，聽說是很powerful的一個人，他改了dandenong很多缺點，那邊就是一個小城市，連移民局都在那邊有一個分點(唯一的一個應(yīng)該是)。印度人多。dandenong north比較好，有個tafe在那邊，但要注意，在dandenong north和endeavor hills的臨界點是個公園，上個月雨下得很大，那邊變成一片汪洋(親眼目睹)，住在臨界點的居民要注意。dandenong south聽說drunkie比較多。endeavor hills有doncaster的感覺(老公語)，相比四周是比較高檔的房子，房價40萬左右。doveton口碑不好。hallam房價很低，感覺中等，看了幾個房子，沒特別感覺。hampton park, narren warren都是新建的房子，澳洲人很喜歡，但是新建的房子每年都在減值，不適合以后想搬家的人，或者想投資的人。而且最重要的一點，千篇一律。hampton park還有很大很大的power poles,雖然沒有power plant那么嚴重，但不推薦居住在這樣的地方，對腦子不好，特別是想生孩子的夫婦。
有兩個區(qū)口碑很不錯，rowvie和keysborough,交通不是很方便，開車就沒問題，房子都比較干凈，neighbourhood不錯。40萬可以淘到房子。再往南邊去，frankston,seyford之類的，除非在那邊上班，不然都比較遠，30萬開始可以買到房子。治安一般。有個區(qū)叫cranbourne,在那邊長大的人說非常不好的區(qū)，但是也有不少認識的外國人在那邊買房，房價低，千篇一律的房子。
西邊的區(qū)基本沒考慮，一是我們的工作都在東南邊;二是有認識的印度人在那邊買房子，之前去過，老公非常討厭那種放眼看去，房子雖然新，但都是一個風格。加上最致命的印度人非常多，footscray之類的區(qū)，就算了。
越往市中心靠近的區(qū)越貴。不過我們都在東南邊工作，也不用星期五晚上去市中心喝酒狂歡，最多就是去那里的imax看看電影，也不是很經(jīng)常，所以就不用考慮camberwell, glen iris, toorak之類的區(qū)了。
北邊是我一開始來到墨爾本居住的區(qū)。那時沒車，覺得交通非常非常不方便。房子現(xiàn)在也要40萬以上(bundoora, preston, mill park, coburg之類)，heidelberg由于交通方便，最近房價也上升，沒有什么有名的中學(xué)。epping之類的地方治安聽說不好。greensborough的青少年比較叛逆。eltham還行，發(fā)展還不錯。澳洲人對北邊的定義就是原始森林，可以見到袋鼠，生活更加農(nóng)村，繁華是談不上的，比較荒涼。
大概就是這些。寫得手軟。不過把這些東西分享下，大家也不用再花費我之前用的時間精力去搜尋這些信息，算是幫人。
后來很快我們就看到離老公工作很近的區(qū)有很不錯的一間unit,價格也是非常驚喜，房主是退休軍人，一些都保持得很好，又重新裝修了一次。我們很快就決定買這個房子。
房子側(cè)面，和車庫，車庫后面是后花園。走50米是一個大公園，有一條河穿過。
科普下澳洲房子的種類
apartment一般是兩三層(市中心的比較高)，每人一間，就跟國內(nèi)的套房一樣，買apartment是沒有買地的，所以政 府什么時候想收回，就沒了。一般沒有后花園，比較容易打理，價格也是相比之下最便宜的。當然不同區(qū)的apartment還是不同價格，在好的區(qū)的unit頂個房子。
unit就是一共有幾間到十幾間房子建得差不多的，買房子也是買地，但是一般面積比較小，有后花園，停車房，相對獨立，價格在中間。適合夫婦。在網(wǎng)站看房子的時候如果地址是1/21之類中間有"/"的一般就是unit,有些中介放上去的時候太急，寫是房子，但其實不是的。townhouse差不多，一般是兩層，但因為堆成兩層，每層面積就比較小。
house就是大房子，適合大家庭居住。這邊一般是一層和兩層的房子。很多人喜歡兩層的房子，但有個問題要注意的是，夏天兩層的房子里，樓上會非常熱，因為熱的空氣都上去了，還有其它物理原因。經(jīng)常開空調(diào)就不用怕。房子是木板做的也同樣道理，夏天會很熱。磚房相對好很多。
在澳洲，房子每年都是在升值，因為政府有保護政策等等的原因，所以聽過很多人說，買house比買unit好，買unit比apartment好，買apartment比什么都不買好，你拿著錢等，等著等著房價升了，你存多的錢還是只能買同樣的房子。早投資好。一般來講，現(xiàn)在買房子，買個小的，幾年后有孩子了，換個大房子，現(xiàn)在的房子裝修下，去銀行評估，銀行評估你的房子升值了十萬，你就可以從銀行拿出十萬，作為首付，買另外一個房子，老的房子貸款還沒還完，就交給中介租出去，一般租金已經(jīng)能夠覆蓋大半甚至全部每個月的貸款費用，等20或30年后，房子貸款都還清了，你想賣也好，想繼續(xù)租每個月賺租金也好，都是一筆可靠的財富，養(yǎng)老也不用愁。官方說法是澳洲人五年到七年就換一套房子(因為換工作，孩子要上學(xué)了等等原因)，老了就自住一套，租出去一套，也有些收入。不是因為澳洲人多有錢，只是這邊買房的政策而已。但是現(xiàn)實中我認識的一些澳洲人有一些年紀了還是在租房，收入不高，沒有攢首付的習慣，離婚分了財產(chǎn)，重組家庭，等等的原因。中國人買房子還是比較霸氣的，特別是貪官污吏，拍賣的話開價很高，付款都是一次付完(但其實不建議這樣做，因為有多余的錢還不如投資多幾個房子)。現(xiàn)在澳洲政府修改了一些政策，不是那么容易給中國有錢人買了，但還是很多。認識一個中國女生剛剛成年，在非常貴的區(qū)有一套帶泳池的大房子，就住她一個人，父母一年過來看她幾次而已。非常難得還是一個個性很不錯的孩子。反正見多了，覺得：沒有最富，只有更富。
說回我們這個正常家庭。看中房子后，跟中介打交道，first national,中介很美，但沒有經(jīng)驗，熱情但有點煩人，因為銀行出approval比較慢，兩三個星期一直打電話給老公，問怎樣了。后來我就跟她領(lǐng)導(dǎo)直接聯(lián)系，是個很有經(jīng)驗的老頭，說我們很煩，你們嚴重影響到我們生活，怎么說也是顧客，哪有這么催的(這些都是david傳授的)，老頭通情達理，跟我說明情況，我讓david把一份文件個他后，就沒再電話騷擾我們了。這是唯一的一段不開心的插曲。至于大家說的什么要跟中介說有三天的cooling days,要subject to finance之類的，這個中介的合同都是有說明的，所以我們也不用那么"聰明"去提醒。
程序簡單說來就是看中房子，出offer,你出了offer其他人還是可以繼續(xù)出，offer里就是說你給價多少，幾時要搬(settlement day)，一般auction拍下來的房子就是在現(xiàn)場給價格，房東說好那就是好了，不能再反悔，settlement也一般是一個月。不是auction的話就是房東決定哪個offer好就接受哪個。出了offer之后有一個cooling period,一般是三天，我們中介是七天，在這個時間里你突然不要房子了，就可以不要，有些中介會收你一開始出offer付的1000左右費用，但大多數(shù)為了口碑不會要。過了那個時間，房東和選中的買房子的人就可以簽contract,然后交首付給中介。這個contract在我們的中介直接就是subject to finance和subject to inspection,第一個就是如果銀行不通過你的貸款要求，不給uncondictional approval,你還是可以不要這個房子，沒有任何損失;第二個就是你找人看房子，如果房子有隱藏的建筑問題，或者有白蟻之類的問題，你也可以讓那個人出個報告，毀約，沒有任何損失。請人看是要300左右的費用，中介會提出他們可以找人幫忙看，但這些是中介的伙伴，應(yīng)該會幫中介說話，還是自己找比較好，broker一般也有認識的人。這個是可選的，不是一定要做。
然后就要找律師，銀行如果在你們簽訂的時間內(nèi)沒有批貸款，可以讓律師跟對方的律師要求延期。銀行批出來，中介就沒事了，他們可以跟賣房子的人拿酬金了。我們就等settlement day了，可以提前，讓律師辦理就好。
買房子的費用：首付+印花稅(1萬以上，看房子的價格，價格越好越貴)+律師費用500+雜七雜八近1000的費用…還有，就是家具費用啦。
